खरेदीच्या नोंदी.

शेती विषयक माहिती » खरेदीच्या नोंदी.

जमीनीची खरेदी व विक्री हा दोन पक्षकारांमधील साधासरळ व्यवहार न राहता अनेक वेळा तो विविध कायदेशीर तरतुदींमुळे किंवा लोकांच्या प्रवृत्तीमुळे तेवढा सरळ व्यवहार ठरत नाही. किंबहुना शेतकर्‍यांमधील दाव्यामुळे सरळपणे न झालेल्या खरेदी-विक्री व्यवहाराचे प्रमाण फार मोठे आहे. उदा. एखादा शेतकरी मुलीच्या लग्नासाठी दुसर्‍याकडून हातउसने पैसे घेतो. पीक आल्यानंतर पैसे फेडण्याची बोली असते. काहीतरी अडचण येते किंवा पिकाची अपेक्षित किंमत येत नाही आणि त्यामुळे दिलेला शब्द मोडला जातो. मग दुसरा शेतकरी "तुझ्याच्याने पैसे फिटायचे नाहीत" असे म्हणतो. गावातील प्रतिष्ठींतांबरोबर बैठका होतात, उधार दिलेले पैसे वेळेवर परत येत नाहीत असे लक्षात आल्यावर जमीन लिहून घेण्याचे ठरते व त्यामुळे अनिच्छेने कां होईना पैसे उसने घेणार्‍या शेतकर्‍याला साठेखत किंवा खरेदी खत करुन द्यावे लागते. नंतर नोंद होतांना मात्र नोंदणी विरुध्द तक्रार केली जाते किंवा ताबा देतांना भांडणे सुरु होतात. अशा प्रकरणात खरोखर व मनापासुन जमीनीचे खरेदी खत झालेले नसते. परंतु कायदेशीररित्या जमीनीचा व्यवहार पूर्ण झालेला असतो. प्रत्येक वेळी हेच कारण असेल तर असे नाही. कधीकधी राजकीय किंवा सामाजिक कारणावरुन जमीनीचे व्यवहार नोंदवितांना अडवणूक केली जाते. खरेदी-विक्रीच्या व्यवहारामध्ये मुलत: खालील 4 महत्वाचे घटक असतात. 1. जमीन विक्री करणारा जमीनीचा मालक. 2. जमीन खरेदी घेणारा खरेदीदार इसम. 3. जमीनीमधील जमीनीची ठरलेली किंमत. 4. जमीनीच्या खरेदीबद्दल प्रत्यक्षरित्या होणारा रजिष्टर व्यवहार. एवढया चारच महत्वाच्या व ठळक पैलू असणार्‍या खरेदी-विक्री व्यवहारामधून मात्र असंख्य प्रकारचे दावे उभे रहातांना आपण पहातो. या सर्व दाव्यामागे खरेपणा नसणारा माणूस उभा आहे हे निर्विवादपणे लक्षात घेतले पाहिजे. उदा. जमीन ज्यांच्या नावावर आहे तो खरेदीदार स्वत:ला मालक म्हणवतो व मालक म्हणूनच दुसर्‍याला खरेदीखत करुन देतो व त्यानंतरच त्याचा भाऊ किंवा नातेवाईक या जमीनीत हिस्सा आहे व मलाही या जमीनीचा मोबदला रक्कम मिळायला पाहिजे, असा दावा करीत दिवाणी न्यायालयात जातो व मनाई मागतो. या उदाहरणात कागदावरचा जमीन मालक एक व त्यांच्यामागे दडलेले व दावा करणारे असंख्य जमीन मालक हा एक पैलू आहे. त्यामुळे खरेदी-विक्री व्यवहार करतांना खालील प्रत्येक टप्प्यावर योग्य ती दक्षता घेतली पाहीजे. जमीन खरेदीपूर्वी घ्यावयाची काळजी : वास्तविक जमीनीचे व्यवहार करण्यापूर्वी जमीनीच्या संदर्भात खरेदीदाराने खालील मुद्यांवर खात्री केली पाहिजे. 1. जमीनीचा चालू 7/12 उतारा. 2. 7/12 उतार्‍याप्रमाणे प्रत्यक्ष जमीन मालकाचे नांव. 3. 30 वर्षापासुनच्या सर्व फेरफार नोंदी तपासून किंवा त्यामागेही जाऊन साधारण 1947-1948 चे 7/12 उतारे पाहून ही जमीन या माणसाच्या नावावर कशी झाली याबाबतची खात्री. 4. जमीनीमध्ये नांव न नोंदविलेले परंतु जमीनीत हिस्सा मागू शकतील असे काही कायदेशीर हिस्सेदार आहेत काय याची खात्री. 5. जमीनीच्या इतर हक्कामध्ये बँकेचा किंवा अन्य वित्तीय संस्थेचा भार आहे काय? 6. जमीन प्रत्यक्ष मालकाच्याच वहिवाटीत आहे काय? 7. मालकाच्या वहिवाटीत नसल्यास प्रत्यक्ष वहिवाट करणार्‍या किंवा जमीन ताब्यात असणार्‍या व्यक्तीच्या हक्कांचे स्वरुप. 8. इतर हक्कांमध्ये कूळ किंवा अन्य व्यक्तींचे हक्क. 9. जमीनीच्या नावावर असलेले प्रत्यक्ष क्षेत्र व प्रत्यक्ष कब्जात असलेले क्षेत्र. 10. 7/12 वर किंवा तोंडी सांगितल्या जात असलेल्या विहीरी व झाडे इत्यादी तपशिलाची प्रत्यक्ष खात्री. 11. सर्वसाधारणपणे गावामध्ये अशा प्रकारच्या जमीनीचे चालू असलेले बाजारभाव. 12. संभाव्य जमीन व्यवहारामुळे प्रस्थापीत असलेल्या कोणत्याही कायद्याचा भंग होतो का? याची खात्री केली पाहिजे. तुकडेबंदी कायदा, पुनर्वसन कायदा, भूसंपादन कायदा, नागरी कमाल जमीन धारणा कायदा इत्यादींचा त्यांत समावेश होतो. जमीन खरेदी व्यवहार नोंदवितांना घ्यावयाची काळजी : जमीनीचे व्यवहार एकदा तोंडी किंवा चर्चेने ठरल्यानंतर खालील बाबतीत काळजी घेतली पाहिजे. 1. जमीनीची नोंदणी रजिष्टर पध्दतीनेच केली पाहिजे. 5 रुपये, 10 रुपये किंवा अन्य प्रकारच्या स्टॅम्प पेपर घेवून त्यामध्ये केवळ सहया केल्यामुळे व्यवहार पूर्ण होऊ शकत नाही. भारतीय नोंदणी कायद्यानुसार 100 रुपयापेक्षा जास्त किंमत असलेल्या मिळकतीच्या बाबतीत व्यवहार हा रजिष्टर असला पाहिजे. 2. खरेदीखतात प्रत्यक्ष लिहीण्याच्या मजकूराचे स्वरुप : माहितगार व्यक्तीकडून किंवा वकिलामार्फत व्यवहाराचे स्वरुप लिहीले गेले पाहिजे. यामध्ये पुढील अनेक वर्षाचा विचार करुन खरेदीखतात कोणकोणत्या बाबींचा उल्लेख गेला आहे व विशेषत: पुन्हा वाद निर्माण होऊ शकतील काय, अशा काही बाबी आहेत काय हे तपासले पाहिजे. उदा. समाईक विहीरीतील हिस्सा, पाण्याच्या पाळया, फळझाडामधील हिस्से, बांधावरील झाडे व जमीनीवरील झाडे याचा स्पष्ट उल्लेख, शेत किंवा घराच्या किंमती इत्यादीचा स्पष्ट उल्लेख असला पाहिजे. 3. प्रत्यक्ष जमीनीची रक्कम कशा पध्दतीने दिली जाणार आहे हे ठरवून त्याप्रमाणे व्यवहार केला पाहिजे आणि, त्याचा उल्लेख खरेदीखतात असला पाहिजे. 4. रजिस्ट्रेशनच्या वेळेचे साक्षीदार हे प्रतिष्ठिीत व आपला शब्द न बदलणारे असले पाहिजेत. 5. रजिस्ट्रेशनसाठी आवश्यक असणारे व शासनाच्या नियमानुसार देय असणारी स्टॅम्प डयुटी व रजिस्ट्रेशन फी याची खात्री केली पाहिजे. 6. खरेदी व्यवहार करतांना ओळख पटवणारी व्यक्ती व खरेदी दस्तावर स्वाक्षरी करणारी जी व्यक्ती आहे ती प्रतिष्ठित असली पाहिजे. 7. आवश्यक तेव्हा आयकर खात्याचे प्रमाणपत्र घेतले पाहिजे. जमीन खरेदीनंतर खातेदाराने घ्यावयाची काळजी : 1. ज्या महिन्यात जमीनीचा व्यवहार नोंदविला गेला आहे, त्या पुढील महिन्याच्या 5 तारखेपर्यंत अशा व्यवहारांची यादी सब रजिस्ट्रार कार्यालयाकडून तहसिलदारामार्फत तलाठयाकडे पाठविली जाते. त्यामुळे साधारणपणे पुढील महिन्याच्या 10 तारेखनंतर या व्यवहाराची सूची तलाठयाकडे प्राप्त होते. त्या दरम्यान तलाठयाकडे सूची-2 ची माहिती आली आहे काय याची खात्री करावी. अन्यथा वर्दी अर्ज व त्यासोबत रजिष्टर खरेदीखताची प्रत जोडून तलाठयाकडे अर्ज द्यावा. 2. जमीन विक्री करणार्‍या सर्व जमीन मालकांचे पत्ते एका कोर्‍या कागदावर लिहून ते वर्दी अर्जासोबत जोडावेत. त्याचप्रमाणे खरेदी घेतलेल्या जमीनीचे घेतलेले 7/12 व 8-अ चे उतारे जोडावेत. 3. वर्दी अर्ज किंवा सूचीवरुन फेरफार नोंद गाव दप्तरी लिहीली जाते व त्यानंतर फेरफाराची नोटीस संबंधीतांना दिली जाते. फेरफाराची नोटीस ही सर्व हितसंबंधी व्यक्तींना पाठविली जाते. खरेदीदाराने स्वत: जावून ही नोटीस प्राप्त करुन घेणे त्याच्या हिताचे आहे. 4. नोटीसच्या तारखेनंतर 15 दिवसाच्या आंत हितसंबंधी व्यक्ती या फेरफार नोंदीबाबत हरकत घेऊ शकतात. अशा काळात मूळ जमीन मालकाने नोंद करण्यास हरकत नसल्याचे पत्र पाठविले किंवा नाही याची खात्री केली पाहिजे. 5. फेरफार नोंदीची नोटीस मिळाल्यानंतर या नोटीसमधील प्रत्येक तपशिल बरोबर आहे किंवा नाही याची खातेदाराने काळजी घेतली पाहिजे. विशेषत: खरेदीचा दिनांक, दस्त क्रमांक, सर्व व्यक्तींची नांवे, खरेदी घेतलेल्या जमीनीचे गट नंबर, त्याचे क्षेत्र, आकार यांचा अचूक उल्लेख फेरफार नोंदीमध्ये आहे काय? याची खात्री करावी. 6. जमीन खरेदी घेतल्यानंतर जमीन विकणार्‍या मूळ मालकाला नोंदीमध्ये फारशी उत्सुकता रहात नाही. कारण तो जमीनीचा पूर्ण मोबदला घेवून बसलेला असतो. अशावेळी काही गोष्टींचा उल्लेख जर नोंदीमध्ये राहून गेला तर तो उल्लेख राहिला आहे याची काळजी खरेदी घेणार्‍या व्यक्तीने केली पाहजे. विशेषत: क्षेत्र, गट नंबर, विहीरीचे हिस्से, झाडांचे हिस्से इत्यादींचा तपशिल अचूकपणे नोंदीत लिहीला गेल्याची खात्री करावी. 7. अशा प्रकारे फेरफार नोंद लिहून त्यानंतर किमान 15 दिवसाची नोटीस देवून झाल्यानंतर व कोणाचीही हरकत आली नाहीतर मंडळ अधिकारी ही नोंद प्रमाणित करतात. नोंद प्रमाणित केल्याबद्दल दोन ओळींचा स्पष्ट आदेश फेरफार नोंदीच्या शेवटच्या रकान्यामध्ये केला जातो. त्यामध्ये साधारणपणे खालील प्रकारचा मजकूर असतो. उदा. (1) नोंदणीकृत खरेदीखतावरुन पडताळून पाहिले. संबंधितांना नोटीस रुजू. हरकत नाही. नोंद प्रमाणित. (2) संबंधीतांना नोटीस बजावली. या व्यवहारामुळे पुनर्वसन कायद्याचा भंग होतो. त्यामुळे नोंद रद्द करण्यांत येत आहे. 8. फेरफार नोंद प्रमाणित केल्यानंतर लगेचच 7/12 वर या नोंदीचा अंमल दिला जातो व 7/12 वरील नांवे दुरुस्त केली जातात. त्यानंतर दुरुस्त झालेले 7/12 व 8-अ चे उतारे प्राप्त करुन घेवून खरेदीदार व्यक्तीने आपल्या संग्रही ठेवले पाहिजेत. हे लक्षात ठेवा : 1. खरेदीच्या नोंदीमध्ये नोंदणीबद्दल वाद झाला तर तो महसूल अधिकार्‍यापुढे चालतो परंतु मुळातच जमीनीची मालकी आहे किंवा नाही असा वाद निर्माण झाल्यास असा वाद दिवाणी न्यायालयापुढे चालतो. 2. शक्यतो थेट जमीन मालकाशी व्यवहार करावेत. 3. मध्यस्थांमार्फत मुखत्यारपत्राच्या आधारे व्यवहार होत असतीेल तर मूळ जमीन मालकाकडेदेखील विचारणा करुन खात्री केली पाहिजे व मुखत्यारपत्र अस्तित्वात असल्याबाबत सुध्दा खात्री केली पाहिजे. 4. जमीन ताब्यात जरी लगेच मिळाली असलीतरी खरेदीची नोंद सुध्दा लगेचच होईल असे पाहिले पाहिजे. उशिरा नोंदी झाल्यामुळे प्रकरणाची गुंतागुंत वाढू शकते. 5. अर्धवट व्यवहार करणे टाळले पाहिजे व एकाच वेळी पूर्ण व्यवहार करुन तो नोंदविला गेला पाहिजे.

SHARE THIS